Etikettarkiv: Stockholms Byggmästarförening

Bygga snabbt, billigt och hållbart – går det?

Den namnkunniga panelen under Bostadsforum. Foto: Ellen Norman

Det var temat på Bostadsforum, Kommunförbundet Stockholm läns och Stockholms Byggmästarförenings frukostmöte. En kunnig panel diskuterade dessa frågor och kom in på många intressanta aspekter.

Behovet av nya bostäder är rekordstort. Och det byggs alldeles för lite. Länsöverdirektör Magdalena Bosson kunde dock informera om att det sker en positiv utveckling i regionen. Under innevarande år kommer det att byggas 22.000 nya lägenheter och under 2017 beräknas det byggas 24.000 nya bostäder så trenden är tydlig.

Chris Österlund hävdade att bostadsbyggandet kan öka om detaljplanerna blir mer flexibla och om konkurrens kunde öka. Om detaljplanerna blev mer flexibla kunde tiden för att ta fram en detaljplan minska med 18  månader. SABOs kombihus är ett bra exempel på hur kostnaderna kan minska. SABO har via sina bostadsbolag byggt eller har byggnationer på gång på över 6200 bostäder som är ca 25 % billigare än andra bostadsprojekt.

På stadsbyggnadskontoen är inte kombihusen alltid populära då de inte skapar tillräcklig stor variation. Det är lite märkligt ansåg Mikael Källqvist från Svenska Bostäder då mycket av 40- och 50-talets byggnader var återupprepningar från andra projekt. (En period som för övrigt anses väldigt bra ur många perspektiv. Min anmärkning)

Lennart Weiss från Veidekke belyste två stora problem för byggandet – de höga markpriserna och de höga lönekostnaderna inom byggbranschen. Det leder till höga boendekostnader vilket gör att många människor trots arbete och lön har svårt att efterfråga nya bostäder. De har helt enkelt inte råd. Han efterlyste att politikerna måste inse att bostadsmarknaden förändrades kraftigt i början av 90-talet – från en tydlig statlig finansiering med förmånliga villkor för de som byggde, räntebidrag och bostadsbidrag till hushållen till en renodlad marknadsekonomi. Och det har helt och hållet förändrat förutsättningarna att bygga. Sverige måste välja väg. Återgå till 70-talet eller följ efter Tyskland eller Norge. I dag har riksdag och regering ingen strategi.

Det var en bra och spänstig debatt ledd av den kunnige moderatorn Nina Lundström som har efterträtt mig som ordförande för KSLs och Byggmästarförenings gemensamma organ i länet – Bostadsforum.

Det som var särskilt bra att det lyftes upp var den bristande konkurrensen, att fler kommuner har svårt att ta till sig kombihus och andra konceptmodeller samt att staten saknar en strategi för bostadsbyggandet. Det blir mycket intressant och se om samtalen mellan regeringen och Alliansen kommer att leda fram till en gemensam strategi för ökat bostadsbyggande. Det verkar som bostadsminister Mehmet Kaplan har stora förhoppningar att dessa samtal skall leda fram till gemensamma blocköverskridande överenskommelser. I den frågan är jag inte särskilt optimistisk.

Nina Lundström (KSL) modererade den namnkunniga panelen bestående av bostadsminister Mehmet Kaplan, länsöverdirektör Magdalena Bosson, chef ekonomi och finans på Sabo Chris Österlund, vice vd på Svenska Bostäder Mikael Källqvist samt kommersiell direktör på Veidekke Lennart Weiss.

Foto: Ellen Norman, Stockholms byggmästarförening

 

Leder ökad konkurrens till fler bostäder?

Jonas Hammarlund och Sten Nyberg, utredningssekreterare och särskild utredare för ”Bättre konkurrens för ökat bostadsbyggande”. Foto: Ellen Norman

Leder ökad konkurrens till fler bostäder? Det var temat för KSL- Kommunförbundet Stockholms läns och Stockholms byggmästarförenings frukostmöte. Förra regeringen tillsatte en särskild utredare för att se över förutsättningarna för att främja konkurrensen på byggmarknaden och vid behov komma med förslag som kan förbättra situationen.

Utredningen skall särskilt studera

* Omfattningen av utländska aktörer i anbudskonkurrens vid offentlig upphandling av  bostadsbyggande.

* omfattningen av och konsekvenserna för konkurrensen av sk horisontell och vertikal integration inom byggsektorn och byggmaterialindustrin

* i vilken utsträckning finansiella restriktioner är ett hinder för bostadsbyggandet.

På frukostmötet presenterades några intressanta fakta. Utredningen hade tittat på 170 upphandlingar mellan 2,5-350 miljoner. Slående var att inga utländska byggbolag hade lämnat några anbud.  Det finns flera anledningar till det. Upphandlingarna är små och sker lokalt. Anbudsspråket är svenska och branchpraxis är svenskt och inga ansträngningar hade gjort för att locka utländska anbudsgivare. Bostadsbyggandet skiljer sig markant från entreprenad av stora infrastrukturprojekt där det är vanligt med utländska företag.

En annan intressant information som presenterade var att de fem största företagen hade minskat sin andel av byggmarknaden från 43 % 2002 till 26 % 2013. Anledningen till det är den växande ROT-marknaden som gynnar små och medelstora företag och de mindre och medelstora företagen har ökat konkurrensen. Antalet företag som är vertikalt  integrerade har inte ökat.

I panelen för att diskutera frågan deltog även Malin Löfsjögård, vd Svensk Betong, och Mikael Anjou, vd Einar Mattsson Byggnads AB. Mikael Anjou lyfte fram att huvudfrågan för ett ökat bostadsbyggande inte är konkurrensen bland entreprenörerna utan det är snarare på arbetskraftssidan och att det inte finns så många aktörer på leverantörssidan som är problematiskt, liksom kommunernas planmonopol och hyresregleringen. Malin konstaterade att inga revolutionerande förslag troligtvis kommer att presenteras. God konkurrens bland underleverantörerna är viktigt för att pressa priserna.

Det här är en viktig utredningen även om det inte är första gången branschen undersöks. Redan för 40 år sedan såg man att konkurrensen inom sektorn var begränsad. Därefter har det kommit ytterligare utredningar. Utredningarna  har inte lätt fram till några radikala förslag på förändringar.

Byggsektorn har dock problem. Produktivitetsökningen är nästan noll. Det finns ett stort behov av att de mindre företagen växer så att de själva eller i samverkan med andra företag kan börja konkurrera med de stora företagen om de större byggprojekten. Konkurrensen skulle öka om det kom inte fler utländska aktörer på marknaden. Staten och kommunerna har ett stort ansvar för att öka konkurrensen genom att sälja markområden i lagom storlek för att alla företag. De borde även se över om många hustyper kunde användas i hela Sverige, för att få större möjligheter till industriellt byggande. Med olika fasader och färg går det ändå att skapa en mångfald.

Moderator för frukostmötet var undertecknad.

Bilden Jonas Hammarlund, utredningssekreterare och Sten Nyberg, professor vid Stockholms universitet och  särskild utredare för ”Bättre konkurrens för ökat bostadsbyggande” som gav en bakgrund till utredningen och vad utredningen hitintills kommit fram till.  Foto: Ellen Norman, Stockholms Byggmästareförening

Kan regional planering öka bostadsbyggandet?

Staffan Grundmark från BF och Anders Ekegren från KSL hälsar deltagarna välkomna. Foto: Sofia Jonsson

Det var temat för Bostadsforums första frukostmöte under våren. Förra regeringen tillsatte en parlamentarisk kommitté för att utreda och vid behov föreslå förändringar i de regelverk som styr fysisk planering och planeringsunderlag på regional nivå. Syftet är att tillgodose bostadsförsörjningsbehovet och en långsiktig hållbar utveckling i hela landet.

Utredningen huvudsekreterare, Sara Jendi Linder, inledde frukostseminariet med att berätta om Bostadsplaneringskommitténs arbete. Jendi Linder förklarade att i uppdraget också ligger att studera samordningen mellan bostadsförsörjning och viktiga planeringsslag så som transportinfrastrukturen, kollektivtrafiken och regionalt tillväxtarbete; dock inte att se till att det byggs fler bostäder.

Jendi Linder konstaterade att det i dag finns ett svagt samband mellan planering och bostadsbyggande. Bostadsplaneringen bedrivs ofta vid sidan av annan planering. Den är knappt synbar på mellankommunal nivå och osynlig på regional nivå. Staten har dessutom en ambivalent roll. Staten har antagit 100 mål inom olika områden som kommunerna skall följa.

Det utredningen tittar på är en

  • En regional fysisk planering
  • En mer aktiv stat
  • En nationell strategi.

Det kommer inte bli några inskränkningar i det kommunala planmonopolet. Panelen deltog flitigt i debatten.

Clara Lindblom(V), borgarråd i Stockholm och ledamot av utredningen var den som ville gå längst. Hon anser att byggandet är för ojämt fördelat. Fler kommuner än Stockholm, Solna och Sundbyberg måste bygga. Bostadsbristen hämmar tillväxten. Clara ser gärna bindande riktlinjer i PBL och att RUFS blir bindande för kommunerna.

Nancy Mattsson(JM) affärsutvecklare och expert i kommittén  för Sveriges byggindustrier anser att det brister i planering och genomförande. Var är staten? Det behövs en kommunreform som gör kommunerna större och starkare. Även Stefan Ränk, VD på  Einar Mattsson var inne på samma spår. Kommunerna är för små. Stefan  betonade vikten av att det allmänna tar ett stort ansvar för utbyggnaden av infrastrukturen och genom  detta skapar förutsättningar för ett bostadsbyggande där det av ekonomiska skäl inte är möjligt i dag. Bra kommunikationer är A och O för bostadsbyggandet.

Nina Lundström (FP), riksdagsledamot och ledamot av utredningen framhöll att det är viktigt att ge kommunerna morötter. Finland är ett bra exempel. Staten satsar stora pengar på en utbyggnad av infrastrukturen och kommunerna och den regionala nivån tar ansvar för bostadsbyggandet.

Utredningen har fått förlängd tid till tom 15 juni

Jag hade förmånen att vara moderator för frukostmötet. Staffan Grundmark, BF inledningstalade.

Bostadsforums frukostmöten arrangeras av Stockholms Byggmästarförening och KSL – Kommunförbundet i Stockholms län.

Läs även reportaget på Stockholms Byggmästarförenings hemsida.

Varför byggs det så få ägarlägenheter?

Anna-Karin Lundin, fd justitieråd och förra regeringens utredare för "Från hyresrätt till äganderätt". Foto: Ellen Norman

Det var temat för Bostadsforums frukostmöte i förra veckan arrangerat av KSL och Stockholms Byggmästarförening. I fem år har det nu varit möjligt att bygga ägarlägenheter. Regeringen räknade innan beslutet att mellan 3 000 och 5 000 ägarlägenheter skulle byggas per år, men till i dag har endast 966 byggts, varav bara 29 i Stockholms län. Hur kommer det sig att inte fler ägarlägenheter har byggts?

På frukostmötet deltog fyra personer i panelen som verkligen kan området utifrån lite olika perspektiv. I den här frågan är de verkligen experter. Det finns flera skäl till varför det har gått så trögt för ägarlägenheter men det främsta skälet är nog ändå att den väletablerade bostadsrätten är ägarlägenhetens största fiende. Den har funnits i ca 100 år, är välkänd, och det finns ju dessutom flera bolag som HSB, Riksbyggen och SBC vars huvuduppgift är att producera och förvalta bostadsrätter.

Den förra regeringens utredare av utredningsförslaget ”Från hyresrätt till äganderätt”, fd justitierådet Anna-Karin Lundin lyfte fram flera faktorer varför inte ägarlägenheter har slått igenom.

  • Konjunktursituationen 2009 var inte det bästa läget för att lansera reformen.
  • Det är en okänd ägarform för köparna, speciellt i jämförelse med bostadsrätten.
  • Ägarlägenheter kräver normalt en större kapitalinsats.
  • Bankerna visade i början ovilja att låna då de inte visste hur de skulle värdera ägarlägenheter eller hur andrahandsmarknaden ser ut.
  • Andra beskattningsregler komplicerar ägandeformen.
  • Bostadsrätten är äganderättens största fiende.

Det finns några företag som bygger ägarlägenheter i Stockholmsregionen. Två av dessa är Wåhlins och JM. Wåhlins har haft tre projekt med ägarlägenheter och var först ut i Stockholmsområdet. Bolagets huvudsyfte är att bygga hyreslägenheter men har byggt ägarlägenheter som komplement i hyresrättsprojekt för att få kalkylen att gå ihop vilket inte alltid är möjligt med tanke på dagens hyressättningssystem. De bidrar till finansieringen av byggandet. Det mest kända projektet är åtta ägarlägenheter på taket till ett hyreshus i Huvudsta. Olof Pettersson Herold från JM informerade om att bolaget bygger 36 ägarlägenheter i Dahlenum på Lidingö. Bolaget vill visa vägen och anser att även de större aktörerna skall jobba med ägarlägenheter och att det finns en marknad för ägarlägenheter, speciellt hos svenskar som är födda utomlands eller svenskar som har bott utomlands. Där är ägarlägenheter välkänt.

Charlotte Helin, fastighetsanalytiker på Swedbank, berättade om bankens syn på finansiering av nyproduktion, finansiering vid förvärv av själva ägarlägenheten och om det är någon skillnad mot finansiering av bostadsrätter.

Charlotte Helin tror liksom Anna-Karin Lundin att anledningen till varför det inte byggts fler ägarlägenheter är för att bostadsrätten är en sådan etablerad och välkänd boendeform. En ny ägarform innebär risker då varken banken eller kunden på förhand vet hur andrahandsmarknaden ser ut. Det är även svårt för kunden att se skillnaden mellan en bostadsrätt och en äganderätt, förutom att själva prislappen vid köpet skiljer sig då ägarrättsköparen behöver ta hela finansieringen direkt. Swedbank ser ägarlägenheten som ett småhus eller ett radhus på höjden med samma krav på dessa köparen som kunder i övrigt.

Jag är själv förvånad över att det inte har byggts fler ägarlägenheter i Sverige under dessa år. En förklaring är givetvis att förändringarna kom under en extrem lågkonjunktur. Och jag delar paneldeltagarnas syn på att bostadsrätten är äganderättens största fiende. Sverige är dessutom speciellt på bostadsmarknaden. Hyresrätten är väldigt omfattande och även bostadsrättsmarknaden är stor. För ett 10-tal år sedan studerade jag bostadsmarknaden i Norge och Finland och då speciellt bostadsmarknaden i Oslo och Helsingfors. Det som klart skiljer bostadsmarknaden i Stockholm mot Oslo och Helsingfors är att hyresrätten har en underordnad roll. Man äger sin lägenhet. I Norge bestämde sig arbetarrörelsen redan på 1930-talet för att det är viktigt att äga sitt boende och då blev äganderätten huvudalternativet. Bostadsrätter enligt svensk modell är ovanligt.

Äganderätten har fördelar i jämförelse med bostadsrätten. Du äger verkligen din lägenhet. Fler borde ställa sig frågan vad äger du när du äger en bostadsrätt? Du behöver inte inordna dig under styrelsen för bostadsrättsföreningens beslut – och kanske det viktigaste – du kan hyra ut din ägarlägenhet hur du vill.

I det större perspektivet så har det visat sig att blandade upplåtelseformer i ett hus har flera fördelar. Dels är det lättare att få ekonomi i ett projekt då ägarlägenheter kan bidra till finansiering, dels är det ett bra sätt att minska segregationen att blanda olika upplåtelseformer i ett hus. En aspekt som sällan tas upp.

Och jag hade den stora förmånen att vara moderator för Bostadsforums frukostmöte

Läs även Stockholms Byggmästarförenings utförliga reportage om Bostadsforums frukostmöte om ägarlägenheter och mina tidigare blogginlägg om Wåhlins ägarlägenheter i Huvudsta

Fotnot. KSL, kommunförbundet Stockholms län är en samarbetsorganisation för länets 26 kommuner.

Bilden ovan: Anna-Karin Lundin, fd justitieråd och förra regeringens utredare för ”Från hyresrätt till äganderätt” inleder bostadsforum. Foto: Ellen Norman

Parkeringskraven – ett hinder för ökat bostadsbyggande?

Panelsamtal_om_parkeringskraven_11_juni_2013.jpg

 

 

 

 

 

 

Är parkeringskraven ett hinder för ett ökat bostadsbyggande var temat för Stockholms Byggmästarförenings och Kommunförbundet Stockholms läns (KSL) seminarium i dag där jag hade förmånen att vara moderator.

Parkering är en stor fråga när det planeras nya bostäder, kontor och stadsdelar. Det är dyrt med parkeringsplatser och särskilt dyra är de lösningar där parkeringarna hamnar under husen. Det ger trevliga städer och bra miljöer men det är inte ovanligt att en parkeringsplats kostar 300.000-400.000 kronor per p-plats. Detta fördyrar projekten och utanför tullarna går de inte ihop ekonomiskt utan kostnaderna vältras över även på de hyresgäster som inte har bil. Boende i ettor har ett väldigt lågt bilinnehav. Samtidigt vet vi att de som bor i större lägenheter med barn har bil och i vissa fall två bilar. Och ju längre bort från bra kollektivtrafik och från stadskärnan ökar bilinnehavet.

Deltagarna i panelen på frukostmötet fokuserade på lösningar för bilparkeringen i samhällsplaneringen. Det blev tydligt att alla parter är överens om att det inte går att ha generella parkeringstal, utan det är viktigt att titta på de unika förutsättningar som gäller för varje projekt. Det är viktigt att ta hänsyn till flera aspekter, såsom geografiskt läge, lägenhetssammansättning, upplåtelseformer och tillgång till kollektivtrafik, när parkeringstalen bestäms av politikerna. Till syvende och sist blir parkering en fråga om politiska prioriteringar och värderingar.

Det är viktigt att hitta konstruktiva lösningar såsom dubbelutnyttjande av parkeringsplatser, långsiktiga och kanske fastighetsnära bilpooler, parkeringskrav som tar hänsyn till antal rum i lägenheten i stället för bara till lägenheten som sådan.

Jag tar med mig följande tre viktiga punkter som jag tycker att kommunerna, byggbolagen och SL skall ta med sig i det fortsatta arbetet.

  1. Bilparkering kostar och det är nödvändigt att alla inser detta, till exempel finansierar i dagsläget de som inte har bil parkeringslösningar för de som har bil i nya bostadsprojekt.
  2. Vi måste ta fram fler flexibla parkeringslösningar, som bilpooler som håller över tid och samutnyttjande av parkeringar.
  3. Kollektivtrafiken är en viktig faktor och den måste finnas på plats redan för de första som flyttar in i ett nytt bostadsområde.
  4. Parkeringsnormen/kraven styr mycket hur lägenhetsfördelningen blir i ett nytt bostadsprojekt.
  5. Som politiker kan man jobba mer efter förutsättningarna för varje projekt när man sätter parkeringstalen, bland annat för att underlätta byggandet av små lägenheter.

Inbjudna talare till frukostmötet var från vänster Pelle Envall, forskare på TUB Trafikutredningsbyrån AB, Nancy Mattsson, projektutvecklare på JM Bostad Stockholm AB, Patrik Wirsenius, handläggare på avdelningen för tillväxt och samhällsbyggnad på SKL och Britta Eliasson, biträdande projektchef för Norra Djurgårdsstaden på exploateringskontoret,  Stockholms stad.

Vill du veta mer om seminariet och ta del av paneldeltagarnas presentationer går du lämpligast in på Stockholms Byggmästarförenings hemsida.

Foto: Sofia Jonsson, Byggmästarföreningen