Havererade bostadssamtal olyckligt för Sverige

I bland känns det trist att behöva få rätt. Under de bostadssamtal som förts de senaste fyra månaderna har jag hävdat att sannolikheten att det skulle bli någon blocköverskridande överenskommelse är utomordentligt liten. Och så blev.

Det är djupt olyckligt. Bostadssituationen i landets kommuner förvärras och i 80 % av landets kommuner råder bostadsbrist. En bostadsbrist som kommer att förvärras pga det låga bostadsbyggandet och flyktingkrisen.

Ändå är det inte så konstigt att det gick som det gick. De politiska skillnaderna är för stora och viljan att även röra heliga kor inom bostadspolitiken har varit liten. Detta gäller framför allt regeringen och vänsterpartiet som i går presenterade vad de vill göra. Deras förslag imponerar inte. Ingen av de förslag som de presenterade kommer att öka bostadsbyggandet mer än nämnvärt. Och väldigt många av förslagen skall dessutom först processas i nya utredningar. Fler utredningar lär inte behövas. Alliansens bostadsminister Stefan Attefall tillsatte över 80 utredningar inom olika områden så det mesta är redan utrett

Allianspartierna var dock radikalare och vill se om det är möjligt att förändra flyttskatten, förkorta överklagandeprocessen, se över reglerna för naturreservat och riksintressen.

Enligt min uppfattning måste rikspolitikerna våga vända på alla stenar. Skall vi få fart på bostadsbyggandet måste många olika åtgärder vidtas. Inte bara kosmetiska åtgärder som regeringen föreslår. Dessutom är det väldigt viktigt att de åtgärder som föreslås förankras över blockgränserna för att skapa långsiktiga spelregler för en bransch vars investeringar skall fungera över årtionden.

Nu blir det inte så och det kommer att få katastrofala konsekvenser för bostadsbyggandet. Men också ett stort nederlag för våra riksdagspolitiker.

 

 

Hur länge kan Mehmet Kaplan sitta kvar som bostadsminister utan att uträtta något?

Bostads- stadsutvecklings- och IT-minister Mehmet Kaplan har de sista dagarna toppat nyheterna efter sitt samröre med turkiska högernationalistiska grupper. Och det är inte första gången som han löper gatlopp för sina kontakter med våldsbejakande grupper.

Däremot har det knappast skrivits något  om att Sverige nu har den svagaste bostadsministern som Sverige någon sin haft. Ja, han är inte bara svag, han är dessutom okunnig om sitt ansvarsområdet trots att han har en påbörjad lantmäteriutbildning från KTH.

Egentligen så hade han ett drömläge när han tillträdde som minister. Den tidigare ministern Stefan Attefall(KD) hade lämnat över ett 80-talet utredningar inom bostadspolitikens olika områden. Det fanns många förslag som Kaplan hade kunnat dra stor nytta av och kunnat presenterat som sin egna. De bostadspolitiska frågorna har i dag placerats högt på alla partiers dagordningar. Trycket är också stort från alla inblandade parter – från den enskilde bostadssökanden till länsstyrelser, kommuner och bostadsbolag. Det måste helt enkelt hända något – det inser alla – och staten sitter på många av nycklarna för att få igång bostadsbyggandet.

Det är inte alltid så lätt att bli minister. De kan få en bukett av disparata ansvarsområden som inte alltid hänger ihop och det kan vara svårt att ha kunskap inom alla områden. I det här fallet är problemet att Kaplan inte ens behärskar sitt huvudområde – bostadsbyggandet. Det var så illa att Kaplan knappast visade sig på ett offentligt möte det första halvåret efter det han blev minister. Han måste läsa på.

Det här hade kunnat lösa sig genom att Kaplan hade utsett en statssekreterare med breda kunskaper inom området. Så blev inte fallet. Till statssekreterare utsågs en person utan någon större erfarenhet från området. Något som är väldigt ovanligt då statssekreterarna oftast har breda kunskaper inom sitt ansvarsområde. Inte heller hos de politiskt sakkunniga har kunskapen varit stor och dessutom har de bytts ut i snabb takt.

Kritiken från byggindustrin är stor när jag talar med olika företrädare en och en. På bostadsforum den 6 april i Stockholm där Kaplan medverkade lyfte han fram att han har många kontakter med olika företrädare för byggindustrin. Många företrädare som jag talat med inom branschen hävdar att så inte är fallet. Han säger ofta nej till även små informella möten där han skulle kunna föra intressanta samtal och fördjupa sina kunskaper. Det finns tom företrädare som säger att han är rädd för att möta branschens representanter.

Många kommunala företrädare väntar också på förslag. Många av de förslag som behöver genomföras innebär att det måste till beslut av riksdag och regering. Besluten kommer inte.

Mehmet Kaplan har varit minister i 18 månader. En lång tid i politiska sammanhang. Det har inte kommit ett förslag som kommer att underlätta bostadsbyggandet. Ja, regeringen har tillskjutit 3,2 miljarder kronor för att öka byggandet av små, klimatsmarta och billiga hyresrätter. Hur många sådana lägenheter har byggts? Är det någon som vet? Alla som kan branschen inser att beloppet är så litet och utformningen komplicerad så det kommer inte att ha någon betydelse.

Kaplan har stora förväntningar på de blocköverskridande samtal som pågår. Min bedömning är att sannolikheten för att dessa samtal kommer att leda utvecklingen framåt är minimala. För att det skall hända något måste alla partier våga ompröva många heliga kor. Och att genomföra några tuffa reformer lär knappast en miljöpartistisk  minister genomföra. Miljöpartiet börjar sakta men säkert närmare sig 4 %s spärren.

Det är djupt olyckligt att Sverige har en så svag bostadsminister som dessutom hela tiden är ifrågasatt för sin politiska kontakter med obskyra grupper inom Sverige såväl utom  landet. Och det i en tid då bostadsbyggandet borde ligga på de nivåer som under miljonprogrammets tid, d v s 100.000 nya bostäder per år under 10 år. Förutsättningarna för det är dessutom helt annorlunda sen bostadspolitiken förändrades i början av 90-talet, med PBL och en tuffare miljölagstiftning.

Frågan är hur länge socialdemokratin, och för den delen miljöpartiet kan låta bostadspolitiken erodera. Det bästa vore att genomföra en regeringsombildning innan sommaren. Då är det över två år till nästa val. Några positiva beslut för bostadsbyggandet hinner genomföras och väljarna har glömt att det fanns en bostadsminister som hetta Kaplan.

 

Prisrallyt på bostäder beror på goda inkomster, rekordlåga räntor och lågt bostadsbyggande

Under flera år, och framförallt de senaste veckorna har det varit en omfattande diskussion om en kommande bostadsbubbla. Olika förslag har presenteras från experter såsom amorteringskrav, borttagande av ränteavdrag och tom återinförande av fastighetsskatten. En del av förslagen tar sig inte an problemen. Vissa av förslagen, om det genomförs snabbt och samordnat, leder snarare fram till en bostadsbubbla.

Det finns flera orsaker till att bostadspriserna skenar.

Den första  är utan tvekan att fastighetsskatten togs bort. Den har gjort det billigare bo. Och det har nog bara gynnat de som bodde i fastigheterna. Men för alla nytillträdande på bostadsmarknaden har det medfört att de kan betala mer för ett hus, det finns ju ingen fastighetsskatt att betala, och det har satt fart på huspriserna. Fastighetsskatten är på många sätt en bra skatt. Skatteobjektet flyttar inte utomlands och är svårt att skattefiffla med. Problemet är  bara att skatten bland medborgarna blev så förhatlig pga sin konstruktion så jag bedömer att den är omöjlig att återinföra.

Den andra är att i många delar av landet är arbetslösheten låg och många tjänar bra och kan därför efterfråga bostäder trots det höga priset. Det märks särskilt i våra tillväxtområden och på populära turistorter.

Det tredje är den exceptionellt låga räntan. I dag kan många låna till 1,5 procents ränta med 30 % skatteavdrag. Det har tom varit möjligt att låna till under 1 % vissa perioder. Det kostar helt enkelt väldigt lite att låna. Efter ränteavdrag  kostar det 10.000 kronor per lånad miljon och under 1000-lappen i månaden. Även om bankerna försöker att hålla igen och vill att kunderna skall ha god marginal så skapar det ändock mentalt ett köptryck.

Den fjärde anledningen är olika inlåsningseffekter som hyressättningen och reavinstbeskattningen som gör att vi inte får ett effektivt utnyttjande av bostadsbeståndet.

Den femte  anledningen är det låga bostadsbyggande som inte på något sätt motsvarar behovet. Trycket på storstads- och  universitetsstäderna och andra tillväxtområden gör att bostadsbyggandet inte på något sätt motsvarar de behov som finns. Det är precis som Docent Jan Jörnmark, som är särskilt kunnig på bostadsfrågor sa i Gomorron Sverige i söndags. Även om Sverige fick ett nytt miljonprogram, som inte är möjligt av ekonomiska skäl, skulle inte bostadsbyggandet hålla jämn takt med det behov som uppstår genom urbanisering och invandring.

Så länge folk har jobb, räntorna är låga  och ett alldeles för litet bostadsbyggandet står vi knappast inför en bostadsbubbla. Men yttre händelser som inte står under Sveriges kontroll kan snabbt inträffa och leda till en kraftig minskning av efterfrågan   bostäder. Lehman Brotherskrisen 2008 är ett sådant tydligt exempel och krigshärdar runt om i Världen, som kan dra med hela Världen i en lågkonjunktur finns det gott om.

En del av ovanstående är det svårt för politiken att lösa. Men att  minska inlåsningseffekterna, fasa ut ränteavdragen och genomföra ett antal åtgärder för att öka bostadsbyggandet är möjligt. Den förre bostadsministern Staffan Attefall tillsatte över 80 utredningar men mycket lite hände. Och det lär inte hända mer saker med Mehmet Kaplan som bostadsminister.Och ingen regering orkar eller vågar ta i frågorna.  Så mycket talar för fortsatt stigande bostadspriser.

Vem bär ansvaret för det låga bostadsbyggandet – staten, kommunerna eller byggindustrin?

Idag har jag talat på SKLs (Sveriges kommuner och landstings) seminarium om bostadsbyggande tillsammans med bostadsminister Stefan Attefall (KD) och Nancy Mattsson, projektutvecklare på JM. Det blev  en ovanligt livlig debatt för att handla om bostäder.

Temat för diskussionen var – Är vi överens om hindren och möjligheterna för att bygga bostäder. Och det framgick ganska klart att vi har olika ingångsvärden i den diskussionen.

Min bedömning är att om vi skall få fart på bostadsbyggandet måste såväl staten, kommunerna   som byggindustrin göra sin hemläxa. Alla landets kommuner kan bidra till bostadsbyggandet men framförallt kommunerna i tillväxtområden, politiken måste orka stå emot lokala opinioner, effektivisera den interna planprocessen och bli en attraktiv arbetsgivare som kan locka till sig personal inom arkitektur och byggande.

Staten har viktiga uppgifter som satsning på infrastruktur, reglerna för överklagande måste förändras liksom bullerregler. Bostadsbyggande måste bli ett riksintresse och kommuner som bygger bostäder måste få en byggbonus per lägenhet för att klara de åtaganden som behövs inom infrastruktur och utbyggnad av skolor, förskolor och idrottsanläggningar.

Under ganska lång tid har det pågått en diskussion mellan staten och kommunerna om vem som bär ansvaret för det låga bostadsbyggandet. Jag tycker att byggindustrin har kommit ganska lindrigt undan i den diskussionen för de bär ett väldigt stort ansvar för det låga bostadsbyggandet.

Eurostat 2013 visar att byggkostnaderna i Sverige är bland de högsta i Europa.  Det beror på att Sverige fortfarande lider av sviterna av de subventioner som tidigare fanns inom byggsektorn med låg konkurrens, låg import av byggmaterial, höga löner inom byggbranschen. Kostnadsutvecklingen  är 3 ggr högre än konsumentprisindex sedan 1974 och en mycket låg produktivitetsutveckling. Enligt länsstyrelsen i Stockholms län är byggherrarna skickliga på att producera precis så många bostäder som behövs för att hålla prisbilden uppe. Enligt min uppfattning är det dessutom ett problem att byggföretagen inte bara är fastighetsutvecklare. De är dessutom byggare och äger delar av hela produktionskedjan som asfalt- och betongfabriker. Allt detta leder till en marknad med höga priser.

Även en annan myt som Byggindustrin sprider föll platt till marken. Att det inte finns lagakraftvunna detaljplaner. Under eftermiddagen visade det sig att bara bland några av de kommuner som fanns representerade  på  seminariet fanns det gått om bra byggrätter. I Malmö finns det 5000, Uppsala 6000 och i Växjö 3000 byggrätter i attraktiva lägen. Även i Stockholm visade sig att ett börsnoterat byggbolag har ca 11.000 byggrätter i bra lägen, huvudsakligen i Stockholm. Hur ser det då inte ut b l a de andra stora byggbolagen.

För att vi skall få fart på byggandet krävs det att staten, kommunerna och även byggindustrin gör sin hemläxa.

Läs även mina tidigare blogginlägg Goda råd till bostadsministern för att öka bostadsbyggandet och Sju åtgärder för att öka bostadsbyggandet