Havererade bostadssamtal olyckligt för Sverige

I bland känns det trist att behöva få rätt. Under de bostadssamtal som förts de senaste fyra månaderna har jag hävdat att sannolikheten att det skulle bli någon blocköverskridande överenskommelse är utomordentligt liten. Och så blev.

Det är djupt olyckligt. Bostadssituationen i landets kommuner förvärras och i 80 % av landets kommuner råder bostadsbrist. En bostadsbrist som kommer att förvärras pga det låga bostadsbyggandet och flyktingkrisen.

Ändå är det inte så konstigt att det gick som det gick. De politiska skillnaderna är för stora och viljan att även röra heliga kor inom bostadspolitiken har varit liten. Detta gäller framför allt regeringen och vänsterpartiet som i går presenterade vad de vill göra. Deras förslag imponerar inte. Ingen av de förslag som de presenterade kommer att öka bostadsbyggandet mer än nämnvärt. Och väldigt många av förslagen skall dessutom först processas i nya utredningar. Fler utredningar lär inte behövas. Alliansens bostadsminister Stefan Attefall tillsatte över 80 utredningar inom olika områden så det mesta är redan utrett

Allianspartierna var dock radikalare och vill se om det är möjligt att förändra flyttskatten, förkorta överklagandeprocessen, se över reglerna för naturreservat och riksintressen.

Enligt min uppfattning måste rikspolitikerna våga vända på alla stenar. Skall vi få fart på bostadsbyggandet måste många olika åtgärder vidtas. Inte bara kosmetiska åtgärder som regeringen föreslår. Dessutom är det väldigt viktigt att de åtgärder som föreslås förankras över blockgränserna för att skapa långsiktiga spelregler för en bransch vars investeringar skall fungera över årtionden.

Nu blir det inte så och det kommer att få katastrofala konsekvenser för bostadsbyggandet. Men också ett stort nederlag för våra riksdagspolitiker.

 

 

Kan regional planering öka bostadsbyggandet?

Det var temat för Bostadsforums första frukostmöte under våren. Förra regeringen tillsatte en parlamentarisk kommitté för att utreda och vid behov föreslå förändringar i de regelverk som styr fysisk planering och planeringsunderlag på regional nivå. Syftet är att tillgodose bostadsförsörjningsbehovet och en långsiktig hållbar utveckling i hela landet.

Utredningen huvudsekreterare, Sara Jendi Linder, inledde frukostseminariet med att berätta om Bostadsplaneringskommitténs arbete. Jendi Linder förklarade att i uppdraget också ligger att studera samordningen mellan bostadsförsörjning och viktiga planeringsslag så som transportinfrastrukturen, kollektivtrafiken och regionalt tillväxtarbete; dock inte att se till att det byggs fler bostäder.

Jendi Linder konstaterade att det i dag finns ett svagt samband mellan planering och bostadsbyggande. Bostadsplaneringen bedrivs ofta vid sidan av annan planering. Den är knappt synbar på mellankommunal nivå och osynlig på regional nivå. Staten har dessutom en ambivalent roll. Staten har antagit 100 mål inom olika områden som kommunerna skall följa.

Det utredningen tittar på är en

• En regional fysisk planering
• En mer aktiv stat
• En nationell strategi.

Det kommer inte bli några inskränkningar i det kommunala planmonopolet. Panelen deltog flitigt i debatten.

Clara Lindblom(V), borgarråd i Stockholm och ledamot av utredningen var den som ville gå längst. Hon anser att byggandet är för ojämt fördelat. Fler kommuner än Stockholm, Solna och Sundbyberg måste bygga. Bostadsbristen hämmar tillväxten. Clara ser gärna bindande riktlinjer i PBL och att RUFS blir bindande för kommunerna.

Nancy Mattsson(JM) affärsutvecklare och expert i kommittén  för Sveriges byggindustrier anser att det brister i planering och genomförande. Var är staten? Det behövs en kommunreform som gör kommunerna större och starkare. Även Stefan Ränk, VD på  Einar Mattsson var inne på samma spår. Kommunerna är för små. Stefan  betonade vikten av att det allmänna tar ett stort ansvar för utbyggnaden av infrastrukturen och genom  detta skapar förutsättningar för ett bostadsbyggande där det av ekonomiska skäl inte är möjligt i dag. Bra kommunikationer är A och O för bostadsbyggandet.

Nina Lundström (FP), riksdagsledamot och ledamot av utredningen framhöll att det är viktigt att ge kommunerna morötter. Finland är ett bra exempel. Staten satsar stora pengar på en utbyggnad av infrastrukturen och kommunerna och den regionala nivån tar ansvar för bostadsbyggandet.

Utredningen har fått förlängd tid till tom 15 juni

Jag hade förmånen att vara moderator för frukostmötet. Staffan Grundmark, BF inledningstalade.

Bostadsforums frukostmöten arrangeras av Stockholms Byggmästarförening och KSL – Kommunförbundet i Stockholms län.

Läs även reportaget på Stockholms Byggmästarförenings hemsida.

SKLs dialogseminarium om byggande – det behövs nya bostäder i hela landet.

I veckan som gick genomförde SKLs programberedning för ökat bostadsbyggande två dialogseminarium i Stockholm respektive Hallsberg. Målgrupperna för träffen i Stockholm var Sveriges tillväxtkommuner och i Hallsberg de kommuner som har en svag befolkningsökning eller minskande befolkning. På seminarierna redovisades de slutsatser som programberedningen hitintills har kommit fram till och deltagarna hade möjlighet att ge sina synpunkter på detta och givetvis komma med egna förslag och idéer.

Situationen ser väldigt olika ut i landet. Men det finns en gemensam nämnare. Alla landets kommuner behöver bygga fler bostäder. Det byggs alldeles för lite bostäder i förhållande till behovet. I storstads-, universitets- och länscentra är det för att ge bostäder åt en snabbt växande befolkning. I de kommuner som har en vikande befolkningsutveckling är det för att ge äldre personer en möjlighet att flytta till ett boende som är lämpligt med tanke på tillgänglighet och närhet till service och kommunikationer. På detta sätt frigörs även attraktiva hus som kan efterfrågas av barnfamiljer. Då skapas flyttkedjor och ett effektivare utnyttjande av det bostadsbestånd som redan finns.

Det finns många saker som är ett problem för ökat bostadsbyggande i kommunerna oavsett var i landet man befinner sig: långsam handläggning hos länsstyrelserna, överklaganderegler, buller, riksintressen, behov av infrastrukturinvesteringar, bristande konkurrens och för höga byggkostnader.

I det här blogginlägget tänkte jag främst belysa de kommuner som har ett avvikande befolkningsunderlags problem. Men för de kommuner som har en vikande befolkning har dessutom flera problem som inte finns eller är lika tydliga i tillväxtområdena. Ett sådant problem är att det helt enkelt inte går att få ekonomi i projekten. Hyran för en hyresrätt eller försäljningspriset för en bostadsrätt täcker inte byggkostnaderna och gör det i praktiken omöjligt att bygga nytt. Det som ändå byggs är oftast villor på landsbygden där byggaren äger marken och av olika skäl kan tänka sig att bygga även om det långsiktigt inte går ihop. De regler som kom för SABO-företagen(allmännyttan) för några år sedan gör det omöjligt att bygga nytt om inte kalkylen går ihop även om bolaget ekonomiskt skulle klara en förlust på ett projekt.

På många orter är kommunikationerna för dåliga och det får max vara 60 minuter eller helst 30 minuters resväg till universitets- eller residensstaden för att ett boende i kommunen skall vara attraktivt. Och i de flesta län i Sverige, med några undantag, är det just kring universitets- och residensstäderna som befolkningsökningen sker.

Några av de tankar som kom fram under seminariet i Hallsberg för att öka bostadsbyggandet var att bättre kommunikationer är väldigt viktigt. Exempelvis arbetar region Örebro med att hela länet skall kunna nås inom 60 minuter. LOU är ett stort problem då många mindre byggbolag anser att det är en svår materia och ibland helt enkelt inte vill lägga anbud. Detta minskar konkurrens och ger högre byggpriser och det finns exempel på kommuner där byggbolag bara vill etablera sig om de slipper konkurrens.

Kommunerna måste ha en stark vilja för att få i gång byggandet. Skapa visioner. Det är bra om det finns en vision som går över partigränserna och som gäller oavsett vilken konstellation som vinner valet.  Kommunerna måste skapa bra kontakter med byggbolag som kan bygga i kommunen, exempelvis särskilda byggdagar. Flexibla strandskyddsregler som gör det möjligt att bygga i attraktiva lägen. För många kommuner är detta den stora möjligheten att locka till sig nya kommuninnevånare.  Utnyttja olika upplåtelseformer i samma projekt.

För oss i programberedningen var dessa två dagar väldigt givande. Och särskilt dagen i Hallsberg gav oss nya perspektiv på de svårigheter som många kommuner har.

Bakgrund: SKLs (Sveriges kommuner och landsting) programberedning för ökat bostadsbyggande har som sin främsta uppgift att komma med förslag på hur bostadsbyggandet kan öka. Beredningen skall vara klar med sin rapport i april. I gruppen ingår Eva Nypelius(C), Gotland, ordförande, Erik Pelling(S), Uppsala, vice ordförande, Inger Källgren Sawela(M), Gävle, Erik Slottner(KD), Stockholm, Linda Snecker(V), Norrköping, Karolina Skog(MP) Malmö och undertecknad som folkpartiets representant.

Läs även Nerikes Allehandas reportage från konferensen här.

Intentionsavtal mellan stat, kommuner och byggare i tillväxtområden kan få fart på bostadsbyggandet.

Finland har ett omfattande bostadsbyggande. De bygger oftast dubbelt så mycket bostäder som Sverige i förhållande till sin befolkning och till lägre priser. Det var anledning till att den programberedning för ökat bostadsbyggande inom SKL (Sveriges Kommuner och landsting ) som jag är en del av besökte Finland i våras.

Det finns ingen Qvick fix i Finland. Det går inte att peka på en ända åtgärd som gör att bostadsbyggande är mer omfattande i Finland än i Sverige. Men det finns ett antal förhållanden i vårt östra grannland som leder fram till ett mer omfattande byggande. De har en snabbare planprocess, färre särintressen, andra typer av finansiering och lösningar för särskilt boende, intentionsavtal och en tydlig politisk vilja.

Det som fångade mitt intresse är de intentionsavtal som sluts mellan staten och kommunerna i tillväxtområdena. Avtalen tar upp planering, bostadsbyggande och infrastruktur och verkar fungera väl och tidsmässigt verkar det ske en utbyggnad av kollektivtrafiken till bostadsbyggandet. Det första avtalet undertecknades 2000 för Helsingforsregionen och i dag finns det fyra avtal mellan staten och fyra tillväxtområden i landet – Helsingfors-, Åbo-, Tammerfors- och Uleåborgs stadsregioner.

Intentionsavtalet reglerar markanvändning, boende och trafik. Tidigare behandlades detta som tre separata frågor.

För att avtalet inte bara ska beskriva intentioner utan ge möjlighet att följa upp mätbara resultat arbetar man med att beskriva och mäta bl.a.

 Mark i nya detaljplaner och planreserver

 Möjlig tid för exploatering inom bestämd tid

 Bostadsproduktionen nu och till 2015

 Lokalisering av den statsstödda bostadsproduktionen

 Förhållande mellan planerna och existerande service

 Åtkomlighet för gående, cyklister, kollektivtrafik (stationsnära)

Uppföljning av avtalet sker gemensamt mellan parterna. Miljöministeriet svarar för utvärderingen medan kommunerna och Nylands förbund(sammanslutning av kommuner i Nyland) står för sammanställning och rapportering av fakta.

Målet 2015 12 500 bostäder. Alla 14 kommuner bidrar. Avtalet bestämmer hur mycket kommunen måste planera för i kvm för att nå målsättningen. De områden som ska prioriteras är områden med bra lägen i förhållande till kommunikationer.

Min bedömning är att Finlands intentionsavtal skulle vara ett bra sätt att arbeta även i Sverige. Fördelarna är flera. Men för att det skall fungera på ett bra sätt i Sverige är det nödvändigt att även få med fastighets- och byggbolagen som är stora markägare och som också i slutändan avgör när olika projekt skall sättas i gång. I dag är bostadsproduktionen helt och hållet marknadsstyrd.

*  Det blir tydligt att bostadsbyggande är ett gemensamt ansvar för stat, kommuner och bygg- och fastighetsbolag.

*  Det blir tydligt vem som ansvarar för vad. Tydliga åtaganden. Alla parter har ett ansvar för att genomföra sin del av intentionsavtalet.

*  I dag kommer oftast utbyggnaden av vägar och kollektivtrafik efter bostadsbyggandet. Med intentionsavtal är det möjligt att det sker både en samplanering och att utbyggnaden av infrastrukturen kommer samtidigt med bostadsbyggandet.

*  Det blir ett levande dokument då avtalet följs upp och utvärderas.

Den 24 juli 2013 hade SKLs programberedningen en debattartikel i SvD om intentionsavtal. Läs debattartikeln här.

Läs artikel i Hem och Hyra om intentionsavtal 

Läs även Finska kommunikationsministeriets information om intentionsavtal.

Läs även mina tidigare blogginlägg:

*Vem bär ansvaret för det låga bostadsbyggandet – staten, kommunerna eller byggindustrin.

* Sju åtgärder för att öka bostadsbyggandet i Sverige.

• * Detaljplaner finns för fler bostäder men byggbolagen vågar inte bygga

Foto: Bilden visar Herrgårdsforsen i Vanda kommun som ritades av den svenska arkitekten Erika Wörman och har blivit ett väldigt populärt område i Finland