Prisrallyt på bostäder beror på goda inkomster, rekordlåga räntor och lågt bostadsbyggande

Under flera år, och framförallt de senaste veckorna har det varit en omfattande diskussion om en kommande bostadsbubbla. Olika förslag har presenteras från experter såsom amorteringskrav, borttagande av ränteavdrag och tom återinförande av fastighetsskatten. En del av förslagen tar sig inte an problemen. Vissa av förslagen, om det genomförs snabbt och samordnat, leder snarare fram till en bostadsbubbla.

Det finns flera orsaker till att bostadspriserna skenar.

Den första  är utan tvekan att fastighetsskatten togs bort. Den har gjort det billigare bo. Och det har nog bara gynnat de som bodde i fastigheterna. Men för alla nytillträdande på bostadsmarknaden har det medfört att de kan betala mer för ett hus, det finns ju ingen fastighetsskatt att betala, och det har satt fart på huspriserna. Fastighetsskatten är på många sätt en bra skatt. Skatteobjektet flyttar inte utomlands och är svårt att skattefiffla med. Problemet är  bara att skatten bland medborgarna blev så förhatlig pga sin konstruktion så jag bedömer att den är omöjlig att återinföra.

Den andra är att i många delar av landet är arbetslösheten låg och många tjänar bra och kan därför efterfråga bostäder trots det höga priset. Det märks särskilt i våra tillväxtområden och på populära turistorter.

Det tredje är den exceptionellt låga räntan. I dag kan många låna till 1,5 procents ränta med 30 % skatteavdrag. Det har tom varit möjligt att låna till under 1 % vissa perioder. Det kostar helt enkelt väldigt lite att låna. Efter ränteavdrag  kostar det 10.000 kronor per lånad miljon och under 1000-lappen i månaden. Även om bankerna försöker att hålla igen och vill att kunderna skall ha god marginal så skapar det ändock mentalt ett köptryck.

Den fjärde anledningen är olika inlåsningseffekter som hyressättningen och reavinstbeskattningen som gör att vi inte får ett effektivt utnyttjande av bostadsbeståndet.

Den femte  anledningen är det låga bostadsbyggande som inte på något sätt motsvarar behovet. Trycket på storstads- och  universitetsstäderna och andra tillväxtområden gör att bostadsbyggandet inte på något sätt motsvarar de behov som finns. Det är precis som Docent Jan Jörnmark, som är särskilt kunnig på bostadsfrågor sa i Gomorron Sverige i söndags. Även om Sverige fick ett nytt miljonprogram, som inte är möjligt av ekonomiska skäl, skulle inte bostadsbyggandet hålla jämn takt med det behov som uppstår genom urbanisering och invandring.

Så länge folk har jobb, räntorna är låga  och ett alldeles för litet bostadsbyggandet står vi knappast inför en bostadsbubbla. Men yttre händelser som inte står under Sveriges kontroll kan snabbt inträffa och leda till en kraftig minskning av efterfrågan   bostäder. Lehman Brotherskrisen 2008 är ett sådant tydligt exempel och krigshärdar runt om i Världen, som kan dra med hela Världen i en lågkonjunktur finns det gott om.

En del av ovanstående är det svårt för politiken att lösa. Men att  minska inlåsningseffekterna, fasa ut ränteavdragen och genomföra ett antal åtgärder för att öka bostadsbyggandet är möjligt. Den förre bostadsministern Staffan Attefall tillsatte över 80 utredningar men mycket lite hände. Och det lär inte hända mer saker med Mehmet Kaplan som bostadsminister.Och ingen regering orkar eller vågar ta i frågorna.  Så mycket talar för fortsatt stigande bostadspriser.

Vem bär ansvaret för det låga bostadsbyggandet – staten, kommunerna eller byggindustrin?

Idag har jag talat på SKLs (Sveriges kommuner och landstings) seminarium om bostadsbyggande tillsammans med bostadsminister Stefan Attefall (KD) och Nancy Mattsson, projektutvecklare på JM. Det blev  en ovanligt livlig debatt för att handla om bostäder.

Temat för diskussionen var – Är vi överens om hindren och möjligheterna för att bygga bostäder. Och det framgick ganska klart att vi har olika ingångsvärden i den diskussionen.

Min bedömning är att om vi skall få fart på bostadsbyggandet måste såväl staten, kommunerna   som byggindustrin göra sin hemläxa. Alla landets kommuner kan bidra till bostadsbyggandet men framförallt kommunerna i tillväxtområden, politiken måste orka stå emot lokala opinioner, effektivisera den interna planprocessen och bli en attraktiv arbetsgivare som kan locka till sig personal inom arkitektur och byggande.

Staten har viktiga uppgifter som satsning på infrastruktur, reglerna för överklagande måste förändras liksom bullerregler. Bostadsbyggande måste bli ett riksintresse och kommuner som bygger bostäder måste få en byggbonus per lägenhet för att klara de åtaganden som behövs inom infrastruktur och utbyggnad av skolor, förskolor och idrottsanläggningar.

Under ganska lång tid har det pågått en diskussion mellan staten och kommunerna om vem som bär ansvaret för det låga bostadsbyggandet. Jag tycker att byggindustrin har kommit ganska lindrigt undan i den diskussionen för de bär ett väldigt stort ansvar för det låga bostadsbyggandet.

Eurostat 2013 visar att byggkostnaderna i Sverige är bland de högsta i Europa.  Det beror på att Sverige fortfarande lider av sviterna av de subventioner som tidigare fanns inom byggsektorn med låg konkurrens, låg import av byggmaterial, höga löner inom byggbranschen. Kostnadsutvecklingen  är 3 ggr högre än konsumentprisindex sedan 1974 och en mycket låg produktivitetsutveckling. Enligt länsstyrelsen i Stockholms län är byggherrarna skickliga på att producera precis så många bostäder som behövs för att hålla prisbilden uppe. Enligt min uppfattning är det dessutom ett problem att byggföretagen inte bara är fastighetsutvecklare. De är dessutom byggare och äger delar av hela produktionskedjan som asfalt- och betongfabriker. Allt detta leder till en marknad med höga priser.

Även en annan myt som Byggindustrin sprider föll platt till marken. Att det inte finns lagakraftvunna detaljplaner. Under eftermiddagen visade det sig att bara bland några av de kommuner som fanns representerade  på  seminariet fanns det gått om bra byggrätter. I Malmö finns det 5000, Uppsala 6000 och i Växjö 3000 byggrätter i attraktiva lägen. Även i Stockholm visade sig att ett börsnoterat byggbolag har ca 11.000 byggrätter i bra lägen, huvudsakligen i Stockholm. Hur ser det då inte ut b l a de andra stora byggbolagen.

För att vi skall få fart på byggandet krävs det att staten, kommunerna och även byggindustrin gör sin hemläxa.

Läs även mina tidigare blogginlägg Goda råd till bostadsministern för att öka bostadsbyggandet och Sju åtgärder för att öka bostadsbyggandet