Varför byggs det så få ägarlägenheter?

Det var temat för Bostadsforums frukostmöte i förra veckan arrangerat av KSL och Stockholms Byggmästarförening. I fem år har det nu varit möjligt att bygga ägarlägenheter. Regeringen räknade innan beslutet att mellan 3 000 och 5 000 ägarlägenheter skulle byggas per år, men till i dag har endast 966 byggts, varav bara 29 i Stockholms län. Hur kommer det sig att inte fler ägarlägenheter har byggts?

På frukostmötet deltog fyra personer i panelen som verkligen kan området utifrån lite olika perspektiv. I den här frågan är de verkligen experter. Det finns flera skäl till varför det har gått så trögt för ägarlägenheter men det främsta skälet är nog ändå att den väletablerade bostadsrätten är ägarlägenhetens största fiende. Den har funnits i ca 100 år, är välkänd, och det finns ju dessutom flera bolag som HSB, Riksbyggen och SBC vars huvuduppgift är att producera och förvalta bostadsrätter.

Den förra regeringens utredare av utredningsförslaget ”Från hyresrätt till äganderätt”, fd justitierådet Anna-Karin Lundin lyfte fram flera faktorer varför inte ägarlägenheter har slått igenom.

• Konjunktursituationen 2009 var inte det bästa läget för att lansera reformen.
• Det är en okänd ägarform för köparna, speciellt i jämförelse med bostadsrätten.
• Ägarlägenheter kräver normalt en större kapitalinsats.
• Bankerna visade i början ovilja att låna då de inte visste hur de skulle värdera ägarlägenheter eller hur andrahandsmarknaden ser ut.
• Andra beskattningsregler komplicerar ägandeformen.
• Bostadsrätten är äganderättens största fiende.

Det finns några företag som bygger ägarlägenheter i Stockholmsregionen. Två av dessa är Wåhlins och JM. Wåhlins har haft tre projekt med ägarlägenheter och var först ut i Stockholmsområdet. Bolagets huvudsyfte är att bygga hyreslägenheter men har byggt ägarlägenheter som komplement i hyresrättsprojekt för att få kalkylen att gå ihop vilket inte alltid är möjligt med tanke på dagens hyressättningssystem. De bidrar till finansieringen av byggandet. Det mest kända projektet är åtta ägarlägenheter på taket till ett hyreshus i Huvudsta. Olof Pettersson Herold från JM informerade om att bolaget bygger 36 ägarlägenheter i Dahlenum på Lidingö. Bolaget vill visa vägen och anser att även de större aktörerna skall jobba med ägarlägenheter och att det finns en marknad för ägarlägenheter, speciellt hos svenskar som är födda utomlands eller svenskar som har bott utomlands. Där är ägarlägenheter välkänt.

Charlotte Helin, fastighetsanalytiker på Swedbank, berättade om bankens syn på finansiering av nyproduktion, finansiering vid förvärv av själva ägarlägenheten och om det är någon skillnad mot finansiering av bostadsrätter.

Charlotte Helin tror liksom Anna-Karin Lundin att anledningen till varför det inte byggts fler ägarlägenheter är för att bostadsrätten är en sådan etablerad och välkänd boendeform. En ny ägarform innebär risker då varken banken eller kunden på förhand vet hur andrahandsmarknaden ser ut. Det är även svårt för kunden att se skillnaden mellan en bostadsrätt och en äganderätt, förutom att själva prislappen vid köpet skiljer sig då ägarrättsköparen behöver ta hela finansieringen direkt. Swedbank ser ägarlägenheten som ett småhus eller ett radhus på höjden med samma krav på dessa köparen som kunder i övrigt.

Jag är själv förvånad över att det inte har byggts fler ägarlägenheter i Sverige under dessa år. En förklaring är givetvis att förändringarna kom under en extrem lågkonjunktur. Och jag delar paneldeltagarnas syn på att bostadsrätten är äganderättens största fiende. Sverige är dessutom speciellt på bostadsmarknaden. Hyresrätten är väldigt omfattande och även bostadsrättsmarknaden är stor. För ett 10-tal år sedan studerade jag bostadsmarknaden i Norge och Finland och då speciellt bostadsmarknaden i Oslo och Helsingfors. Det som klart skiljer bostadsmarknaden i Stockholm mot Oslo och Helsingfors är att hyresrätten har en underordnad roll. Man äger sin lägenhet. I Norge bestämde sig arbetarrörelsen redan på 1930-talet för att det är viktigt att äga sitt boende och då blev äganderätten huvudalternativet. Bostadsrätter enligt svensk modell är ovanligt.

Äganderätten har fördelar i jämförelse med bostadsrätten. Du äger verkligen din lägenhet. Fler borde ställa sig frågan vad äger du när du äger en bostadsrätt? Du behöver inte inordna dig under styrelsen för bostadsrättsföreningens beslut – och kanske det viktigaste – du kan hyra ut din ägarlägenhet hur du vill.

I det större perspektivet så har det visat sig att blandade upplåtelseformer i ett hus har flera fördelar. Dels är det lättare att få ekonomi i ett projekt då ägarlägenheter kan bidra till finansiering, dels är det ett bra sätt att minska segregationen att blanda olika upplåtelseformer i ett hus. En aspekt som sällan tas upp.

Och jag hade den stora förmånen att vara moderator för Bostadsforums frukostmöte

Läs även Stockholms Byggmästarförenings utförliga reportage om Bostadsforums frukostmöte om ägarlägenheter och mina tidigare blogginlägg om Wåhlins ägarlägenheter i Huvudsta

• Hyresrätter och Ägarlägenheter på takter i ett gammalt kontorshus i Solna.
• Nya ägarlägenheter i Huvudsta
• Kontorshus blir hyresrätter i Huvudsta
• I Solna bygger vi lägenheter och radhus på taken

Fotnot. KSL, kommunförbundet Stockholms län är en samarbetsorganisation för länets 26 kommuner.

Bilden ovan: Anna-Karin Lundin, fd justitieråd och förra regeringens utredare för ”Från hyresrätt till äganderätt” inleder bostadsforum. Foto: Ellen Norman

Hyresrätter och Ägarlägenheter på taket i ett gammalt kontorshus i Solna

En kylig i dag i april besökte jag Wåhlin Fastigheters nya bostadsprojekt i Huvudsta  tillsammans med Nina Lundström, riksdagsledamot från Sundbyberg och vice ordförande i riksdagens civilutskottet. Anledningen till vårt besök är att det nya bostadshuset i kv Sparrisen är ett intressant projekt på många sätt. Dels konverteras ett kontorshus som var svårt att hyra ut som kontor pga lågt i tak, svårplanerade våningsplan och för kontor inte ett optimalt läge  till 110 hyreslägenheter. Från  början planerades det åtta radhus på taket som också skulle bli hyreslägenheter men för att få en bättre ekonomisk kalkyl gjordes dessa lägenheter om till ägarlägenheter. De första i Stockholmsregionen och som nummer två i Sverige efter ett hus på Öckerö utanför Göteborg. Detta projekt hade överhuvudtaget inte varit möjligt om inte tredimensionell fastighetsbildning hade införts för några år sedan.

Inledningsvis visade det sig inte helt lätt att juridiskt ordna detta på ett smidigt sätt. Om de gemensamma utrymmena i byggnaden skulle skötas av en samfällighet skulle ägaren till hyresrätterna, Wåhlins med 110 lägenheter få en röst och varje ägare till en ägarlägenhet få en röst var och tillsammans 8 röster och därmed majoritet. Detta skulle aldrig fungera bra.

I dialog med lantmäteriet valdes en annan väg –  servitutsvägen. Detta innebär i korthet att Wåhlins äger och förvaltar byggnaden. Ägarlägenheterna får via servitut tillgång till hiss, trappor och andra gemensamma utrymmen. Varje ägarlägenhet har sitt eget abonnemang på vatten, el och värme och sophämtningen sker via en gemensamhetsanläggning.

Att bygga på det här sättet blir dyrare än att bygga  ett vanligt hus då varje ägarlägenheter får egna schakt för ledningar och serviser.

I praktiken behöver inga nya parkeringsplatser byggas då de nya lägenheterna övertar kontorshyresgästernas p-platser i ett närliggande parkeringshus. Det kommer att finnas gott om cykelparkeringar och även förråd för hyresgästerna och ägarlägenheterna men även för extern uthyrning. Genom att det är ett souterränghus gäller det att använda de mörka ytorna till förråd, cykelparkeringar och tvättstugor. I bottenvåningen kommer det att finnas kontorslokaler.

Jag tycker detta är en genialisk lösning på många sätt. Ett svåruthyrt kontorshus omvandlas till bostäder i Huvudsta som ligger väldigt centralt i regionen med närhet till tunnelbana,  nyrenoverade Huvudsta Centrum och grönområdet vid Ulvsundasjön.

Att bygga ägarlägenheter på taket skapar en bättre ekonomi för projektet, ger blandade upplåtelseformer i ett hus och dessutom åtta nya lägenheter utan att en kvm grönyta tas i anspråk. Wåhlins har dessutom tillsammans med lantmäteriet gjort ett juridiskt arbete som kan vara vägledande för andra fastighetsägare som vill göra på samma sätt.

Wåhlins har även  bildat ägarlägenheter i kv Makaronen på Järnvägsgatan i Sundbyberg (3 nya ägarlägenheter), kv Vinden (3 nya lägenheter) och i kv Stolsmakaren, Stockholm (3 lägenheter)

På bilden ovan är from vänster Jörgen Engström, VD Wåhlin fastigheter AB, Nina Lundström och bloggaren själv, Anders Ekegren

Läs även mitt tidigare  blogginlägg om samma byggnad – Kontorshus blir hyresrätter i Huvudsta och I Solna bygger vi lägenheter och radhus på taken.