Bygga snabbt, billigt och hållbart – går det?

Det var temat på Bostadsforum, Kommunförbundet Stockholm läns och Stockholms Byggmästarförenings frukostmöte. En kunnig panel diskuterade dessa frågor och kom in på många intressanta aspekter.

Behovet av nya bostäder är rekordstort. Och det byggs alldeles för lite. Länsöverdirektör Magdalena Bosson kunde dock informera om att det sker en positiv utveckling i regionen. Under innevarande år kommer det att byggas 22.000 nya lägenheter och under 2017 beräknas det byggas 24.000 nya bostäder så trenden är tydlig.

Chris Österlund hävdade att bostadsbyggandet kan öka om detaljplanerna blir mer flexibla och om konkurrens kunde öka. Om detaljplanerna blev mer flexibla kunde tiden för att ta fram en detaljplan minska med 18  månader. SABOs kombihus är ett bra exempel på hur kostnaderna kan minska. SABO har via sina bostadsbolag byggt eller har byggnationer på gång på över 6200 bostäder som är ca 25 % billigare än andra bostadsprojekt.

På stadsbyggnadskontoen är inte kombihusen alltid populära då de inte skapar tillräcklig stor variation. Det är lite märkligt ansåg Mikael Källqvist från Svenska Bostäder då mycket av 40- och 50-talets byggnader var återupprepningar från andra projekt. (En period som för övrigt anses väldigt bra ur många perspektiv. Min anmärkning)

Lennart Weiss från Veidekke belyste två stora problem för byggandet – de höga markpriserna och de höga lönekostnaderna inom byggbranschen. Det leder till höga boendekostnader vilket gör att många människor trots arbete och lön har svårt att efterfråga nya bostäder. De har helt enkelt inte råd. Han efterlyste att politikerna måste inse att bostadsmarknaden förändrades kraftigt i början av 90-talet – från en tydlig statlig finansiering med förmånliga villkor för de som byggde, räntebidrag och bostadsbidrag till hushållen till en renodlad marknadsekonomi. Och det har helt och hållet förändrat förutsättningarna att bygga. Sverige måste välja väg. Återgå till 70-talet eller följ efter Tyskland eller Norge. I dag har riksdag och regering ingen strategi.

Det var en bra och spänstig debatt ledd av den kunnige moderatorn Nina Lundström som har efterträtt mig som ordförande för KSLs och Byggmästarförenings gemensamma organ i länet – Bostadsforum.

Det som var särskilt bra att det lyftes upp var den bristande konkurrensen, att fler kommuner har svårt att ta till sig kombihus och andra konceptmodeller samt att staten saknar en strategi för bostadsbyggandet. Det blir mycket intressant och se om samtalen mellan regeringen och Alliansen kommer att leda fram till en gemensam strategi för ökat bostadsbyggande. Det verkar som bostadsminister Mehmet Kaplan har stora förhoppningar att dessa samtal skall leda fram till gemensamma blocköverskridande överenskommelser. I den frågan är jag inte särskilt optimistisk.

Nina Lundström (KSL) modererade den namnkunniga panelen bestående av bostadsminister Mehmet Kaplan, länsöverdirektör Magdalena Bosson, chef ekonomi och finans på Sabo Chris Österlund, vice vd på Svenska Bostäder Mikael Källqvist samt kommersiell direktör på Veidekke Lennart Weiss.

Foto: Ellen Norman, Stockholms byggmästarförening

 

Fler utbildningsplatser för planeringsarkitekter i Blekinge kan ge fler bostäder i Stockholm

Att fler utbildningsplatser i Blekinge skulle ge fler bostäder i Stockholm kan ju vid första anblicken kännas väldigt märkligt. Men det finns ett klart samband. Det råder stor brist på personal i kommunerna vad gäller plan- och bygglovshandläggare och det innebär i förlängningen av planer och bygglov inte kommer fram tillräckligt snabbt. Och bostadsbristen förvärras.

En viktig grupp för att minska bristen på handläggare är de som varje år utexamineras från Blekinge Tekniska Högskola (BTH) på linjen för fysisk planering. Många av dessa söker sig till kommunerna.

När jag under förra mandatperioden var ordförande för Bostadsforum jobbade KSL  tillsammans med Stockholms byggmästarförening för att öka antalet utbildningsplatser på BTH. Vi besökte Karlskrona i september 2014 och började jobba tillsammans med högskolan för att påverka regeringen. I november 2014 skickade vi en gemensam skrivelse till regeringen om behovet av fler utbildningsplatser.  Därefter inleddes ett lobbyarbete. Och nu börjar arbetet ge resultat.

 I juli lämnades första antagningsbeskedet inför höstterminen på landet universitet och högskolor. Blekinge tekniska högskola (BTH) har till sitt treåriga program Fysisk planering som utbildar planeringsarkitekter fått ökat anslag och därmed kunnat utöka sina utbildningsplatser från fjolårets 75 till höstens 105 platser.

Detta vänder inte utvecklingen men är ett klart steg i rätt riktning. En ytterligare ökning med 30 nya platser till hösten 2016 skulle innebära nästan en fördubbling på två år av antalet utbildningsplatser

Kommunerna är en viktig arbetsgivare för planeringsarkitekter. År 2009 fanns det ca 2 300 förvärvsarbetande med arkitektutbildning i Stockholmsregionen. Medelåldern är relativt hög, nästan en av tre är över 55 år, så stora pensionsavgångar är att vänta. Tillsammans med den nuvarande bristen på arkitekter så ger det en påtaglig risk för att kommunerna inte står rustade för att kunna planera och bygga trots höga målsättningar och politisk vilja. Planeringsarkitekternas utbildningar är mycket väl lämpade för dessa arbetsuppgifter inom kommunerna.

Om utbyggnaden av bostäder och infrastruktur ska hålla jämna steg med den snabba befolkningsökningen så behövs ett tillskott på minst 500 arkitekter som arbetar med planer och bygglov fram till 2020, vilket konstateras i Länsstyrelsens prognos för Stockholm.

Stockholms Byggmästareförening och KSL (Kommunerna i Stockholms län) skickade november 2014 en gemensam skrivelse till regeringen och påtalade behovet av fler utbildningsplatser för planeringsarkitekter. I regeringens vårbudget för 2015 fanns en satsning på utbildningsplatser där universitet och högskolor fick medel för att själva dimensionera efter studenternas efterfrågan och arbetsmarknadens behov. Blekinge tekniska högskola fick en ökning av anslagen för utbildning på grundnivå och avancerad nivå om 8 955 000 kronor för 2015 och har prioriterat utbildning Fysisk planering.

Stockholms Byggmästareförening och KSL (Kommunerna i Stockholms län) inrättade i slutet av 90-talet det gemensamma Bostadsforum. Bostadsforum är en arena där Byggmästareföreningens medlemsföretag och kommunerna i Stockholms län kan samlas kring dagsaktuella frågor. Genom Bostadsforum kan det privata näringslivet och de kommunala politikerna och tjänstemännen träffas för att diskutera gemensamma frågor och framtida samverkansformer.

Kan regional planering öka bostadsbyggandet?

Det var temat för Bostadsforums första frukostmöte under våren. Förra regeringen tillsatte en parlamentarisk kommitté för att utreda och vid behov föreslå förändringar i de regelverk som styr fysisk planering och planeringsunderlag på regional nivå. Syftet är att tillgodose bostadsförsörjningsbehovet och en långsiktig hållbar utveckling i hela landet.

Utredningen huvudsekreterare, Sara Jendi Linder, inledde frukostseminariet med att berätta om Bostadsplaneringskommitténs arbete. Jendi Linder förklarade att i uppdraget också ligger att studera samordningen mellan bostadsförsörjning och viktiga planeringsslag så som transportinfrastrukturen, kollektivtrafiken och regionalt tillväxtarbete; dock inte att se till att det byggs fler bostäder.

Jendi Linder konstaterade att det i dag finns ett svagt samband mellan planering och bostadsbyggande. Bostadsplaneringen bedrivs ofta vid sidan av annan planering. Den är knappt synbar på mellankommunal nivå och osynlig på regional nivå. Staten har dessutom en ambivalent roll. Staten har antagit 100 mål inom olika områden som kommunerna skall följa.

Det utredningen tittar på är en

• En regional fysisk planering
• En mer aktiv stat
• En nationell strategi.

Det kommer inte bli några inskränkningar i det kommunala planmonopolet. Panelen deltog flitigt i debatten.

Clara Lindblom(V), borgarråd i Stockholm och ledamot av utredningen var den som ville gå längst. Hon anser att byggandet är för ojämt fördelat. Fler kommuner än Stockholm, Solna och Sundbyberg måste bygga. Bostadsbristen hämmar tillväxten. Clara ser gärna bindande riktlinjer i PBL och att RUFS blir bindande för kommunerna.

Nancy Mattsson(JM) affärsutvecklare och expert i kommittén  för Sveriges byggindustrier anser att det brister i planering och genomförande. Var är staten? Det behövs en kommunreform som gör kommunerna större och starkare. Även Stefan Ränk, VD på  Einar Mattsson var inne på samma spår. Kommunerna är för små. Stefan  betonade vikten av att det allmänna tar ett stort ansvar för utbyggnaden av infrastrukturen och genom  detta skapar förutsättningar för ett bostadsbyggande där det av ekonomiska skäl inte är möjligt i dag. Bra kommunikationer är A och O för bostadsbyggandet.

Nina Lundström (FP), riksdagsledamot och ledamot av utredningen framhöll att det är viktigt att ge kommunerna morötter. Finland är ett bra exempel. Staten satsar stora pengar på en utbyggnad av infrastrukturen och kommunerna och den regionala nivån tar ansvar för bostadsbyggandet.

Utredningen har fått förlängd tid till tom 15 juni

Jag hade förmånen att vara moderator för frukostmötet. Staffan Grundmark, BF inledningstalade.

Bostadsforums frukostmöten arrangeras av Stockholms Byggmästarförening och KSL – Kommunförbundet i Stockholms län.

Läs även reportaget på Stockholms Byggmästarförenings hemsida.

Varför byggs det så få ägarlägenheter?

Det var temat för Bostadsforums frukostmöte i förra veckan arrangerat av KSL och Stockholms Byggmästarförening. I fem år har det nu varit möjligt att bygga ägarlägenheter. Regeringen räknade innan beslutet att mellan 3 000 och 5 000 ägarlägenheter skulle byggas per år, men till i dag har endast 966 byggts, varav bara 29 i Stockholms län. Hur kommer det sig att inte fler ägarlägenheter har byggts?

På frukostmötet deltog fyra personer i panelen som verkligen kan området utifrån lite olika perspektiv. I den här frågan är de verkligen experter. Det finns flera skäl till varför det har gått så trögt för ägarlägenheter men det främsta skälet är nog ändå att den väletablerade bostadsrätten är ägarlägenhetens största fiende. Den har funnits i ca 100 år, är välkänd, och det finns ju dessutom flera bolag som HSB, Riksbyggen och SBC vars huvuduppgift är att producera och förvalta bostadsrätter.

Den förra regeringens utredare av utredningsförslaget ”Från hyresrätt till äganderätt”, fd justitierådet Anna-Karin Lundin lyfte fram flera faktorer varför inte ägarlägenheter har slått igenom.

• Konjunktursituationen 2009 var inte det bästa läget för att lansera reformen.
• Det är en okänd ägarform för köparna, speciellt i jämförelse med bostadsrätten.
• Ägarlägenheter kräver normalt en större kapitalinsats.
• Bankerna visade i början ovilja att låna då de inte visste hur de skulle värdera ägarlägenheter eller hur andrahandsmarknaden ser ut.
• Andra beskattningsregler komplicerar ägandeformen.
• Bostadsrätten är äganderättens största fiende.

Det finns några företag som bygger ägarlägenheter i Stockholmsregionen. Två av dessa är Wåhlins och JM. Wåhlins har haft tre projekt med ägarlägenheter och var först ut i Stockholmsområdet. Bolagets huvudsyfte är att bygga hyreslägenheter men har byggt ägarlägenheter som komplement i hyresrättsprojekt för att få kalkylen att gå ihop vilket inte alltid är möjligt med tanke på dagens hyressättningssystem. De bidrar till finansieringen av byggandet. Det mest kända projektet är åtta ägarlägenheter på taket till ett hyreshus i Huvudsta. Olof Pettersson Herold från JM informerade om att bolaget bygger 36 ägarlägenheter i Dahlenum på Lidingö. Bolaget vill visa vägen och anser att även de större aktörerna skall jobba med ägarlägenheter och att det finns en marknad för ägarlägenheter, speciellt hos svenskar som är födda utomlands eller svenskar som har bott utomlands. Där är ägarlägenheter välkänt.

Charlotte Helin, fastighetsanalytiker på Swedbank, berättade om bankens syn på finansiering av nyproduktion, finansiering vid förvärv av själva ägarlägenheten och om det är någon skillnad mot finansiering av bostadsrätter.

Charlotte Helin tror liksom Anna-Karin Lundin att anledningen till varför det inte byggts fler ägarlägenheter är för att bostadsrätten är en sådan etablerad och välkänd boendeform. En ny ägarform innebär risker då varken banken eller kunden på förhand vet hur andrahandsmarknaden ser ut. Det är även svårt för kunden att se skillnaden mellan en bostadsrätt och en äganderätt, förutom att själva prislappen vid köpet skiljer sig då ägarrättsköparen behöver ta hela finansieringen direkt. Swedbank ser ägarlägenheten som ett småhus eller ett radhus på höjden med samma krav på dessa köparen som kunder i övrigt.

Jag är själv förvånad över att det inte har byggts fler ägarlägenheter i Sverige under dessa år. En förklaring är givetvis att förändringarna kom under en extrem lågkonjunktur. Och jag delar paneldeltagarnas syn på att bostadsrätten är äganderättens största fiende. Sverige är dessutom speciellt på bostadsmarknaden. Hyresrätten är väldigt omfattande och även bostadsrättsmarknaden är stor. För ett 10-tal år sedan studerade jag bostadsmarknaden i Norge och Finland och då speciellt bostadsmarknaden i Oslo och Helsingfors. Det som klart skiljer bostadsmarknaden i Stockholm mot Oslo och Helsingfors är att hyresrätten har en underordnad roll. Man äger sin lägenhet. I Norge bestämde sig arbetarrörelsen redan på 1930-talet för att det är viktigt att äga sitt boende och då blev äganderätten huvudalternativet. Bostadsrätter enligt svensk modell är ovanligt.

Äganderätten har fördelar i jämförelse med bostadsrätten. Du äger verkligen din lägenhet. Fler borde ställa sig frågan vad äger du när du äger en bostadsrätt? Du behöver inte inordna dig under styrelsen för bostadsrättsföreningens beslut – och kanske det viktigaste – du kan hyra ut din ägarlägenhet hur du vill.

I det större perspektivet så har det visat sig att blandade upplåtelseformer i ett hus har flera fördelar. Dels är det lättare att få ekonomi i ett projekt då ägarlägenheter kan bidra till finansiering, dels är det ett bra sätt att minska segregationen att blanda olika upplåtelseformer i ett hus. En aspekt som sällan tas upp.

Och jag hade den stora förmånen att vara moderator för Bostadsforums frukostmöte

Läs även Stockholms Byggmästarförenings utförliga reportage om Bostadsforums frukostmöte om ägarlägenheter och mina tidigare blogginlägg om Wåhlins ägarlägenheter i Huvudsta

• Hyresrätter och Ägarlägenheter på takter i ett gammalt kontorshus i Solna.
• Nya ägarlägenheter i Huvudsta
• Kontorshus blir hyresrätter i Huvudsta
• I Solna bygger vi lägenheter och radhus på taken

Fotnot. KSL, kommunförbundet Stockholms län är en samarbetsorganisation för länets 26 kommuner.

Bilden ovan: Anna-Karin Lundin, fd justitieråd och förra regeringens utredare för ”Från hyresrätt till äganderätt” inleder bostadsforum. Foto: Ellen Norman