Det var temat för Bostadsforums frukostmöte i förra veckan arrangerat av KSL och Stockholms Byggmästarförening. I fem år har det nu varit möjligt att bygga ägarlägenheter. Regeringen räknade innan beslutet att mellan 3 000 och 5 000 ägarlägenheter skulle byggas per år, men till i dag har endast 966 byggts, varav bara 29 i Stockholms län. Hur kommer det sig att inte fler ägarlägenheter har byggts?
På frukostmötet deltog fyra personer i panelen som verkligen kan området utifrån lite olika perspektiv. I den här frågan är de verkligen experter. Det finns flera skäl till varför det har gått så trögt för ägarlägenheter men det främsta skälet är nog ändå att den väletablerade bostadsrätten är ägarlägenhetens största fiende. Den har funnits i ca 100 år, är välkänd, och det finns ju dessutom flera bolag som HSB, Riksbyggen och SBC vars huvuduppgift är att producera och förvalta bostadsrätter.
Den förra regeringens utredare av utredningsförslaget ”Från hyresrätt till äganderätt”, fd justitierådet Anna-Karin Lundin lyfte fram flera faktorer varför inte ägarlägenheter har slått igenom.
- Konjunktursituationen 2009 var inte det bästa läget för att lansera reformen.
- Det är en okänd ägarform för köparna, speciellt i jämförelse med bostadsrätten.
- Ägarlägenheter kräver normalt en större kapitalinsats.
- Bankerna visade i början ovilja att låna då de inte visste hur de skulle värdera ägarlägenheter eller hur andrahandsmarknaden ser ut.
- Andra beskattningsregler komplicerar ägandeformen.
- Bostadsrätten är äganderättens största fiende.
Det finns några företag som bygger ägarlägenheter i Stockholmsregionen. Två av dessa är Wåhlins och JM. Wåhlins har haft tre projekt med ägarlägenheter och var först ut i Stockholmsområdet. Bolagets huvudsyfte är att bygga hyreslägenheter men har byggt ägarlägenheter som komplement i hyresrättsprojekt för att få kalkylen att gå ihop vilket inte alltid är möjligt med tanke på dagens hyressättningssystem. De bidrar till finansieringen av byggandet. Det mest kända projektet är åtta ägarlägenheter på taket till ett hyreshus i Huvudsta. Olof Pettersson Herold från JM informerade om att bolaget bygger 36 ägarlägenheter i Dahlenum på Lidingö. Bolaget vill visa vägen och anser att även de större aktörerna skall jobba med ägarlägenheter och att det finns en marknad för ägarlägenheter, speciellt hos svenskar som är födda utomlands eller svenskar som har bott utomlands. Där är ägarlägenheter välkänt.
Charlotte Helin, fastighetsanalytiker på Swedbank, berättade om bankens syn på finansiering av nyproduktion, finansiering vid förvärv av själva ägarlägenheten och om det är någon skillnad mot finansiering av bostadsrätter.
Charlotte Helin tror liksom Anna-Karin Lundin att anledningen till varför det inte byggts fler ägarlägenheter är för att bostadsrätten är en sådan etablerad och välkänd boendeform. En ny ägarform innebär risker då varken banken eller kunden på förhand vet hur andrahandsmarknaden ser ut. Det är även svårt för kunden att se skillnaden mellan en bostadsrätt och en äganderätt, förutom att själva prislappen vid köpet skiljer sig då ägarrättsköparen behöver ta hela finansieringen direkt. Swedbank ser ägarlägenheten som ett småhus eller ett radhus på höjden med samma krav på dessa köparen som kunder i övrigt.
Jag är själv förvånad över att det inte har byggts fler ägarlägenheter i Sverige under dessa år. En förklaring är givetvis att förändringarna kom under en extrem lågkonjunktur. Och jag delar paneldeltagarnas syn på att bostadsrätten är äganderättens största fiende. Sverige är dessutom speciellt på bostadsmarknaden. Hyresrätten är väldigt omfattande och även bostadsrättsmarknaden är stor. För ett 10-tal år sedan studerade jag bostadsmarknaden i Norge och Finland och då speciellt bostadsmarknaden i Oslo och Helsingfors. Det som klart skiljer bostadsmarknaden i Stockholm mot Oslo och Helsingfors är att hyresrätten har en underordnad roll. Man äger sin lägenhet. I Norge bestämde sig arbetarrörelsen redan på 1930-talet för att det är viktigt att äga sitt boende och då blev äganderätten huvudalternativet. Bostadsrätter enligt svensk modell är ovanligt.
Äganderätten har fördelar i jämförelse med bostadsrätten. Du äger verkligen din lägenhet. Fler borde ställa sig frågan vad äger du när du äger en bostadsrätt? Du behöver inte inordna dig under styrelsen för bostadsrättsföreningens beslut – och kanske det viktigaste – du kan hyra ut din ägarlägenhet hur du vill.
I det större perspektivet så har det visat sig att blandade upplåtelseformer i ett hus har flera fördelar. Dels är det lättare att få ekonomi i ett projekt då ägarlägenheter kan bidra till finansiering, dels är det ett bra sätt att minska segregationen att blanda olika upplåtelseformer i ett hus. En aspekt som sällan tas upp.
Och jag hade den stora förmånen att vara moderator för Bostadsforums frukostmöte
Läs även Stockholms Byggmästarförenings utförliga reportage om Bostadsforums frukostmöte om ägarlägenheter och mina tidigare blogginlägg om Wåhlins ägarlägenheter i Huvudsta
- Hyresrätter och Ägarlägenheter på takter i ett gammalt kontorshus i Solna.
- Nya ägarlägenheter i Huvudsta
- Kontorshus blir hyresrätter i Huvudsta
- I Solna bygger vi lägenheter och radhus på taken
Fotnot. KSL, kommunförbundet Stockholms län är en samarbetsorganisation för länets 26 kommuner.
Bilden ovan: Anna-Karin Lundin, fd justitieråd och förra regeringens utredare för ”Från hyresrätt till äganderätt” inleder bostadsforum. Foto: Ellen Norman
andersekegren.wordpress.com 